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El programa de redensificación y repoblamiento del municipio de Guadalajara, vigente desde 2018 y refrendado por gobiernos posteriores, no ha logrado su objetivo de atraer población al Centro Histórico, según especialistas en urbanismo.
El plan, impulsado originalmente por el Instituto Municipal de Vivienda y la Dirección de Ordenamiento del Territorio, busca incentivar a desarrolladores con descuentos en licencias y trámites ágiles, siempre que las viviendas no superen las 750 UMAS (alrededor de 84 mil 877 pesos). Sin embargo, la medida ha tenido poca respuesta del sector inmobiliario debido al alto costo de la tierra en la zona.
Pérdida poblacional en Guadalajara
Datos del Inegi y del investigador José Luis Águila Flores, del CUAAD de la UdeG, muestran que el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) creció 120% en 35 años, pero el municipio de Guadalajara perdió 264 mil habitantes entre 1990 y 2020, pasando de 1.65 millones a 1.38 millones.
La migración hacia otros municipios responde a factores como delincuencia, encarecimiento de rentas y fincas, y cambios de uso de suelo de residencial a comercial. Aunque el Centro Histórico recibe diariamente a más de 3.5 millones de personas flotantes, la zona permanece con baja densidad habitacional.
Vivienda inaccesible y burbuja inmobiliaria
El costo actual de una vivienda en el Centro Histórico oscila entre 2.5 y 6 millones de pesos, mientras que el salario promedio en Guadalajara ronda los 13 mil 500 pesos mensuales, lo que dificulta el acceso para sectores medios y bajos.
“Una persona con salario promedio necesitaría pagar durante 15 años el 100% de su ingreso para una vivienda de 2.5 millones; es prácticamente imposible”, explicó Águila Flores.
El especialista señala que la burbuja inmobiliaria y la presión sobre el patrimonio arquitectónico complican aún más el panorama. En Guadalajara hay cerca de 40 mil fincas dentro de perímetros de protección, de las cuales 21 mil tienen valor histórico o artístico, lo que hace más complejo intervenirlas o rehabilitarlas.
Falta de regulación y auge de rentas turísticas
Las restricciones en las intervenciones patrimoniales y la ausencia de herramientas jurídicas para regular precios de tierra y rentas son otro obstáculo. A ello se suma el crecimiento de las rentas turísticas como Airbnb, que incrementan los costos y generan “guetos turísticos” en el centro.
“Sin coordinación entre los tres niveles de gobierno y sin regulación de los precios del suelo, será difícil ver un verdadero repoblamiento”, advirtió Águila Flores.
A pesar de estos retos, el programa continúa activo y es considerado por urbanistas como una de las estrategias más necesarias para revitalizar el corazón histórico de la ciudad.
